中国房地产行业即将告别跌宕起伏的年。
这一年，新冠肺炎疫情强行给行业按下“降速键”，从停摆到复苏，开发商经历了不同以往的漫长四季；房企融资“三道红线”的出台，又让它们站到同一起跑线，接受新一轮行业规则的严格审视。
这一年，南北楼市也如季节般冷热分明，珠三角、长三角先后掀起复苏热潮，环京等地却一片萧条。有人手持千万在深圳“打新”，有人在燕郊甩卖房产，只为逃离月供压力。
房地产已成为我国金融风险最大的“灰犀牛”，居民肩上的债务杠杆已临近高点，巨变的年也将是行业纠偏的开始。地产仍是我国国民经济的“压舱石”，但房子最终要回归居住属性，剥离狂热的投机色彩。
在此，我们用十个关键词回顾这一巨变之年，它们涉及行业发展变化的关键节点，以及关乎企业民生的热点事件。动荡起伏的年已临近终点，随着地产调控长效机制的建立，行业有望拨开迷雾，在新的一年稳健生长。
对抗疫情
新冠肺炎疫情，是房地产行业今年最大的“黑天鹅”事件。年初，居民的脚步被困在家中，房企销售业绩也跌落低谷。据克而瑞监测，春节前后一周，全国重点城市房地产销售数据接近零成交。
这仅仅是开始，整个一季度，我国房地产行业都在经受疫情的巨大冲击波。据中指院统计，一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约万平方米，为近十年来同期最低水平，行业新开工、投资额均受到影响。
随着疫情形势逐渐可控，楼市也进入复苏阶段。进入4月份，房企销售从低谷爬升，并于上半年末完成V形反转。此后行业销售规模维持高增长态势，8月份百强房企销售金额同比增长近30%，市场迎来年度黄金节点。
楼市复苏的力度，超出市场预期。疫情之下，房产尤其是大宗豪宅物业，成为高净值人群的避险选择；一些热点城市一二手房倒挂的行情，也激发了诸多购房者的套利渴望，纷纷持币入场。
国家统计局数据显示，截至11月末，我国商品房销售面积为15.1亿平方米，同比增长1.3%，增幅较1~10月扩大1.3个百分点；商品房销售额为14.9万亿元，同比增长7.2%，增幅较1~10月扩大1.4个百分点。
中指研究院认为，临近年底，房企冲刺全年销售目标，叠加“三道红线”强监管下资金压力上升，企业推盘营销力度加大。如无意外，今年12月商品房销售面积仍有望超过2亿平方米，全年销售面积或有新突破。
三道红线
疫情之外，房企今年遇到的最大挑战莫过于“三道红线”。
下半年，监管部门设置“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于%、现金短债比小于1倍，并分档设定房企有息负债的增速阈值，倒逼房企去杠杆、降负债，行业迎来颠覆性变革。
防范潜在的金融风险，促进行业稳健发展，是“三道红线”出台的初衷。当下，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，已是金融风险方面最大的“灰犀牛”。房地产投资增速过快，严重影响整个经济增长状态的平衡。
“三道红线之后，所有的企业发展再次来到同一起跑线，过往积累的很多发展要素都被清零。”易居控股CEO丁祖昱认为，未来十年，企业的核心是融资能力，融资成本将成为企业继续进击还是保守萎缩的分水岭。
克而瑞统计显示，目前头部房企整体偿债能力稳健，六成以上房企处于绿档和黄档，但各房企之间严重分化，两成以上房企“三道红线”皆不达标。
为尽快适应监管要求，许多企业已开始主动调整发展节奏、制定降负债方案。世茂房地产、金科股份等已主动调低目标增速；绿地控股也制定了详细的降档方案，同时计划通过分拆上市、引入战投等措施，回到安全区间。
在行业利润空间有限的情况下，如何平衡规模与盈利之争，如何平衡地产主业与多元业务的关系，房企面临的“灵魂拷问”刚刚开始。
债务违约
年，债券市场出现了一些违约新特征。国泰君安研报显示，“国企信仰”与“大而不倒”的观念正遭受冲击，地产板块也步入头部房企违约元年。
泰禾集团深陷债务危机，成为波及面最广的行业事件。今年以来，因公司债券规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题，泰禾流动性出现困难，公司债券H7泰禾02、泰禾MTN等多笔债券出现违约。
截至年9月30日，泰禾已到期未归还借款金额高达.05亿元，引入万科作战投也迟迟未落地。在北京、上海、杭州、太原等多个城市，泰禾在建楼盘因资金问题难以推进，数次引发业主维权。
福晟集团也成为率先“倒下”的房企。11月19日，福晟集团发布公告称，截至公告出具之日，公司尚未支付“18福晟02”利息及回售本金，共计6.31亿元。与世茂房地产的合作，并未拯救福晟于火海之中。
华创证券表示，近几年房地产行业调控政策持续加码，银行端清查违规放贷，涉房贷款全面收紧，同时伴随监管部门即将出台新规控制房企有息债务增长。若企业杠杆较高，面临融资收紧时，易出现债务违约。
频频出现的房企“爆雷”事件表明，庞大的债务规模已成为房企头顶的“达摩克利斯之剑”，一旦资金危机爆发，能顺利找到接盘人并非易事。随着“三道红线”出台，尾部房企偿债能力差，后续仍要持续